美國近期的房地產市場熱火朝天，是否說美國經濟已經從大蕭條中的復蘇？這顯然不是。房產市場的興旺主要是得益於近期的住房需求強勁和短缺的供應。但對於低收入的房主來說，嚴峻的挑戰正在逼近。預計2021年會出現一波止贖潮。
根據最近的資料顯示，美國9月成屋銷售同比增長9.4%，達到660萬套，創下2006年5月以來的銷售最多的一個月。成屋價格中值較2019年9月上漲14.8%。9月新房銷售較8月有所下滑，但同比增長32.1%。九月份售出的房屋中，有七成的住宅上市時間不足一個月。在包括鳳凰城、西雅圖和聖地牙哥在內的20個大城市，8月份的房價漲幅超過了過去兩年的任何一個月。AEI住房中心的房價升值指數顯示，9月份的年漲幅為8.6%，高於2019年9月的5%。
總而言之，房產市場可能是美國經濟中為數不多的對整體經濟增長做出積極貢獻的行業之一。這些增長主要不是由大蕭條中的“K型”復蘇推動的，在這種情況下，高收入家庭繼續增長，而低收入家庭則繼續掙扎。房產市場表現如此出色的主要原因是強勁的住房需求和有限的供應，兩者的根源早於大流行爆發之前。
首先從需求開始。進入大流行期後，市場非常緊張：2020年第一季度，1.1%的自住住房空置待售，低於30年來的水平。利率持續下降，今年第三季度達到0.9%。租房空置率也很低。
低抵押貸款利率極大地刺激了市場的需求。房地產行業對利率相對敏感，而抵押貸款成本在大流行開始之前就已經很低了，在美聯儲（Federal Reserve）的降息和資產購買政策的推動下，抵押貸款成本已跌至最低點。截至10月22日，平均30年期固定利率抵押貸款為2.8%，低於上年同期的3.75%。自5月初以來，15年期固定利率抵押貸款一直低於2.75%。
大流行很可能影響了需求的時機。春夏兩季房屋開工及新房和成屋銷售均較年初有所下降，令市場在今年秋季因被壓抑的需求而獲得短期提振。
還有額外的需求。据調查發現，大流行導致41%的受訪者比原計畫提前買房；只有15%的人表示延后購房。35歲以下、居住在都市地區的潜在購房者更有可能加快他們的計畫，這表明住房需求正受益於那些想要更多居住空間來應對這一流行病的人。
而供應情况又如何呢？美國房屋建築商協會住房市場指數對新房銷售的市場狀況進行評級。9月創下歷史新高，顯示建築商信心十足。9月新房建設許可證以13年來最快的速度發放。9月房屋開工率達到140萬套，較2019年9月增長11%。此外，與其他行業相比，房地產市場受流感影響較小，因為建築是一項戶外活動，使工人感染病毒的風險較小。
儘管有這樣的信心和建設，但新房的供應量卻大幅下降。美國人口普查局（U.S. Census Bureau）計算了市場上房屋與已售出房屋的比率，以現時的銷售率計算，在沒有新建築的情况下，現時的待售庫存將可以持續多久。9月份，可供出售的房屋庫存為3.6個月，高於8月份的3.4個月，但較2月份的5.5個月大幅下降。這一供應量低於2004年3月以來的水平。AEI房屋中心估計，9月份的房屋庫存值略高於兩個月。
因此，當我們看到近期房地產價格飆升的真正原因是供求關係的失衡。
疲軟的勞動力市場通常是房地產行業的不利因素。但失業主要集中在那些不太可能買房的低薪水工人身上。大學畢業生的失業率是4.8%，大大低於7.9%的總失業率。
一輪止贖潮可能即將到來，這將打擊低收入房主。截至8月為止，聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）支持的800萬單戶按揭貸款中，超過10%的貸款拖欠超過3個月。預計這個數字將繼續增大。
根據聯邦住房管理局的數據，86%的拖欠行為都是因為大流行導致無法支付貸款。這些拖欠貸款大部分集中在信用評分較低的貸款中。與此同時，聯邦住房管理局報告說，止贖已經停止。8月份，共有352宗止贖個案開始，而2月份則為10,438宗。
在三月份通過的《經濟複蘇法》（Cares Act）中，包括了一些寬限條款，允許擁有政府擔保抵押貸款的借款人在遭受與大流行相關的財務困難時，可以延后（或减少）12個月的還款。這就是為何在這麼多拖欠貸款的情况下，止贖房數量如此之少。但是當這些暫緩條款在2021年到期時，預計會有一波止贖潮將接踵而至。
