買房是很多人移民美國後的首要大事，貸款又是大多數人的選擇。下面是關於美國房貸（mortgage）的一些常識。
1. 美國房貸的種類
Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可調節利率。
很多人選擇30年固定利率貸款，因為利率不變讓人覺得安心，另外30年分期月供低，同樣的首付和收入可以負擔更高的房價，因此房產經紀人經常推薦它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 這些選項。
所謂 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如說 7/1 ARM，還款時間為30年，前7年利率不變，此後每年根據市場情況進行調整，但是限定了最大的變動幅度；5/1 ARM 則是前5年利率不變。
ARM 和固定利率的貸款有什麼區別呢？
•ARM 前幾年的利率通常要低不少。以2017年1月為例，根據 FreddieMac 的數據，30 Year Fixed 貸款利率是4.15+0.5，而5 Year ARM 貸款利率只要3.24+0.4，相差1.01點。
•在固定利率期結束後，ARM 的利率會隨市場變化而調整。根據 HSH 的數據，從1986年至今，美國房貸的利率總體來說在走低（如下圖）。假設你2010年購買了 7/1 ARM貸款，2017年到期之後利率會降低，因為此時整個市場行情已經低了不少。反之，如果你2010年購買的是30 year fixed，不管市場怎麼變化你的利率不變。當然，ARM 也有風險：如果市場行情在走高，固定利率期結束之後你的利率可能會增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不會。
除以上兩點之外，還有一個重要因素要考慮：準備持有多長時間、預計多少年後會出售。美國 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究發現，美國人平均在一個 Single Family House 居住的時間為13年。另外，很多華人喜歡提前付完貸款，所以在選擇貸款的時候，需要考慮到將來打算在這個房子住多長時間、多久付完貸款等因素。
2. 如何拿到最低的房貸利率？
信用分數越高利率越低
同樣的市場行情，每個人拿到的利率不一樣，其中最重要的區別之一就是信用分數；一般來說：
•FHA 貸款要求的最低信用分數是580。
•Fannie Mae 貸款要求的最低信用分數是620甚至660。
•大部分傳統房貸（conventional loans）要求最低660；低於這條線通常只能拿到次級貸款（2008年金融危機的罪魁禍首就是它），並且利率要高不少。
•從歷史行情來看，要想拿到最好的利率，信用分數至少要720以上。根據我2015年買房的經驗（流程參見這裡），房貸公司通常會使用最保守的model，他們計算的結果比你免費查詢的信用分數可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帳號裡看到FICO 分數有750，千萬不要沾沾自喜覺得足夠了。
•如果你的信用分數有760以上，通常來說就能拿到最好的利率了。當然，如果你的分數在800以上，也有個別房貸公司可能提供更加優惠的利率。
首付比例不能太低
•20%或以上：通常能拿到最好的利率。請注意，很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點錢、湊夠20%，利率可能就會低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低於20%。
•10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付較低，然而這通常意味著利率越高。同上，如果你準備的首付只有9%，最好湊齊10%。
•5%-10%：對於 Fannie Mae 房貸來說，首付最低為5%；巨額貸款（Jumbo Loans）首付不低於10%。
•3.5%：這是 FHA 房貸要求的最低首付。低於3.5%很難申請到房貸。
貸款金額也會影響利率
FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年發布 Conforming Loan 的上限，超過這一額度的房貸，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能購買。
很多房貸公司，尤其是規模比較小的那種，並不是從自己兜里掏錢給所有客人，而是轉手打包賣給其他財團，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的兩個買家。如果這兩家公司不能購買，最直接的後果就是可選擇的貸款項目會少很多，另外利率會更高。
過去10年，FHFA 的貸款上限一直是$417,000（1 unit），2017年第一次上調，變成$424,100。這是什麼意思呢？
•總額在$424,100以下的房貸，是標準的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。
•房價較高的 County，FHFA 的貸款上限也會高一些。下面的地圖由FHFA發布，灰色部分為$424,100，黃色部分為$424,100-500,000；粉色部分為$500,001-636,149；橙色部分為$636,150；紅色部分為$636,151及以上。以我所在的NOVA（北維吉尼亞州）為例，這是全美房價最高的區域之一，Fairfax, Loudon, Arlington 等郡的貸款上限均為$636,150，這被稱為 Super Confirming Loan。
•超過Conforming Loan Limit 的房貸稱為巨額貸款（Jumbo Loan），選擇會少很多，利率會較高；以我所在的NOVA 為例，總額超過$636,150 的房貸即為Jumbo Loans，如果你需要貸款的額度正好超過這條線，最好想辦法把貸款總額到這條線內，可選擇的貸款項目會更多、利率也會降低。
若想查找你所在區域的 Conforming Loan 上限，有兩種方法：
•打開聯邦住房金融局官網的這個地圖，把鼠標放到地圖上，在左上角的搜索框裡輸入 zipcode 查找。
•下載聯邦金融局的表格，包含全美3000多個郡和城市的數據。
3. 申請房貸的三種常見用途
如果按貸款目的來看，房貸可分為 Purchase（購買）、Refinance（重新貸款）和 Cashout（抵押貸款）。
重新貸款（refinance）是很多人不知道的省錢方法。很多朋友貸了30年固定利率後，就再也沒有考慮過貸款和利率事情了，然而利率市場像股票大盤一樣隨時變化，比如最近幾年的利率就比較低，如果用Mortgage Calculator 計算一下，或許每月能省幾十甚至幾百塊。
用房子抵押貸款（Cashout）也是投資、上學的常見選擇，比商業貸款利率更低、更簡單：
•假設一支基金的平均回報為9%，用房子抵押貸款出錢，利率為4%，再用錢投入買基金，則年收益為5%。
•現在美國學生聯邦貸款利率在4.29%-6.84%之間，如果用房子抵押貸款，可能會省幾個點的利率。
•另外，小型Business Loan 通常規定還款時間短（1-5年）、壓力大、貸款又很繁瑣，如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資，貸款時間為30年，這樣壓力就會小一些。
4. 貸款買房的幾點提醒
第一，不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外，個人信譽和房子貸款的金額都會影響利率。
第二，貸款之前，至少兩個月不要存過千的現金。即使是合法的錢，如果沒有可以跟踪來源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且會影響貸款的批准。
第三，銀行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上顯示的收入不夠的話，你實際收入再多也是空口無憑。另外他們會看你的收入和支出的比例。
第四，貸款過程中不要買任何大額貸款的東西。有朋友房貸還在走流程，覺得房子有著落了，趕緊買一個車。本來房貸已經 Pre-Approved，忽然有重大支出，銀行在正式審批的過程中就給拒絕了，因為風險增大了。
第五，有些貸款公司有專門針對外國人的項目，還有些貸款不查收入、但是利率較高，適合報稅少、貸款只是用於3-5年過渡的客戶。即使 Credit 較低、首付不夠、Tax 較少、以及拿的是非移民簽證，也可以向房貸公司諮詢。E/H/L 簽證通常可以申請房貸，F/J/M/B等簽證一般銀行不接受。