房產投資——談談在美國買房要不要加上孩子的名字

中國人喜歡置業,來到美國也不例外,投資的首要渠道就是買房。那麼房產證上寫誰的名字,也是很多人的糾結所在,因為房子的歸屬是一個很大的問題。

做法1: 房契上只寫大人名字,去世後留給孩子。

做法2: 房契上同時寫上大人和孩子名字(聯權共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去後,孩子承繼房產的權利高於其它任何親屬或債權人。

做法3: 還有就是僅寫孩子名字。在美國,18歲以下未成年人無權簽署任何法律文書,只能靠父母或監護人代理,當父母或代理人無法繼續代理時,必須事先設定繼承代理人。這樣的實際操作非常麻煩,不建議。

主要舉例比較一下常用的(做法1)和(做法2):

1、房契上只寫大人名字,去世後留給孩子

您現在以個人名義買了80萬的房子,三十年後您去世後孩子才繼承,他以後賣房付稅的計稅底數(Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市價(假設120萬),如果他將來以120万賣掉房子,收益所得是零(120萬售價– 120 萬計稅底數= 0),不需付任何收益所得稅(capital gains tax)!但在那之前,海外人士在美國的遺產稅上免稅額只有6萬美金,雖然沒有收益所得稅,但是孩子必須支付40%的遺產稅才能拿到房產權。

2、房契上同時寫大人和孩子名字(聯權共有)

這種做法叫joint ownership with rights of survivorship。您買了80萬的房子,馬上就把孩子的名字同放在房契上,這在美國算作是贈予了他一半產權,他的計稅底數(Tax Basis)會是您買價80萬的一半,即40萬。等三十年過去,您去世了,您那一半由他繼承,計稅底數(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市價120萬的一半,即60萬。

再加原先他受贈那一半的計稅底數40萬,總計稅底數為100萬。他若以120万賣房。收益所得是120萬售價– 100萬計稅底數= 20萬,他需要為這20萬收益納稅(如果這不是他的主要居所 primary residence)!可以看出,聯權共有增加了孩子的納稅負擔。

聯權共有還有不少隱患:

如果將來有一天因某種原因你急用錢,非常需要賣掉這個房子。萬一他在這緊要關頭阻攔賣房,您可是一點辦法也沒有!

如果擁有一半產權的孩子不幸先您去世,結果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個房產,有些時候這對您可能不是個好消息。

如果擁有一半產權的孩子不幸先您去世,他的債權人creditors會來找您。
如果孩子有稅務問題,會有稅務留置扣押權 tax liens“綁“在房子上。
如果孩子申請破產,即使您有一半產權,房子仍可能被強制賣出。
如果孩子被起訴承擔車禍責任,受害人要求賠償金額巨大時,房產也會被牽扯到。以上種種說明房契上單獨寫孩子的名字,弊大於利。

將來孩子讀大學,因為名下有資產,幾乎不大可能獲得免費的助學金。
和孩子聯權共有房產在法律上算是您贈送一半房產給他,如果房價超過$14,000,需要申報聯邦贈與稅。 (個人每年贈予另一個人的限額是$14000)。

聯權共有房產還會影響到申請低收入醫療福利Medicaid。美國聯邦的 Medicaid 計劃是針對低收入人群,為其提供免費或減費的家庭護理等必要醫療服務。申請時,政府會調​​查申請人有沒有通過轉移財產,使自己成為低收入後以騙取福利。把孩子名字加進房契被認為有轉移財產嫌疑。