金州資訊據CNBC報導，房價過度上漲、住房抵押貸款利率回升、待售房源庫存緊缺、住房開發商成本增加工期遲緩……種種跡象表明，美國樓市經歷了一年的火熱景象之後，在當前迎來可能導致回調的關鍵轉折點。
回升的住房抵押貸款利率
根據Mortgage News Daily的歷史數據，30年期住房抵押貸款利率在去年初為3.75%左右，三月疫情爆發後跌落，四月短暫上漲，隨後數月則不斷探底，最低曾只有2.6%左右。
但是到了今年，住房抵押貸款利率開始回升。根據房地美數據本週，30年期住房抵押貸款平均利率已經上漲至3.05%.
經濟學家認為：房屋銷量面臨兩股力量的角力，就業的複蘇預計會刺激更多需求，但是更高的住房抵押貸款利率又將增加購房成本。
住房抵押貸款利率對樓市的影響顯著。在2018年全美就業崗位增長，但30年期住房抵押貸款利率從年初4%上漲到年末的4.6%，這導致了房屋銷量出現下滑。
全美房價迅速增長
根據CoreLogic數據，截止今年一月，全美房價中位數上漲超10%. 當前房價正以2006年以來的最快速度增長。在西雅圖、鳳凰城、聖地亞哥等城市，房價漲幅更是遠超全美平均水平。
房價迅猛上漲讓一些房產的估值偏高。惠譽國際一份報告顯示，全美房產估值偏高5.5%. 這份報告指出，“就業增長放緩、失業率仍然處於高位，這些因素無法支撐持續的房價上漲。”
房屋可負擔性的下滑是樓市今年放緩的潛在原因之一。根據全美住宅開發商協會（the National Association of Home Builders）的數據，全美約60%的家庭無法支付一套價格位於當前房價中位數的新房。
當然，房價上漲對有房者來說是個好消息。根據CoreLogic的數據，2020年全美房屋擁有者的房產價值較2019年四季度增加了1.5萬億，相當於每戶房產價值增加了2.6萬元左右。
房屋庫存緊缺
當前全美房屋庫存下滑至歷史最低谷。根據realtor.com網站的統計，今年二月底在市面上銷售的房屋數量只有一年前同期的一半。這是因為待售房源數量急劇下滑。
這導致潛在買家之間競爭激烈。根據Redfin數據，今年一月58%的房屋出售時面對來自不同買家的激烈競價。這已經是連續第九個月出現這樣的火熱場景——超過一半的房源都經歷了競價環節。
大城市的吸引力又回來了
Redfin經濟學家指出，居住在紐約、舊金山這類大都市的居民並沒有像此前一些猜測那樣大批、永久離開都市。確實不少居民出售了城市的公寓樓，但是其中一些人只是搬到了同城更大的空間或是離市中心較遠一些的獨棟房。
“現在有不少在疫情當中經濟狀況還非常好的潛在買家，他們想要尋找更大的空間可以讓他們在家辦公，他們也考慮到經濟重開之後、自己住的地方距離城市的設施比如商店和餐館不要太遠。”Redfin首席經濟學家表示。
根據Douglas Elliman和Miller Samuel的數據，紐約曼哈頓今年二月新簽約住宅銷量和去年同期相比飆升了73%. 此前放出的買房優惠條件也在紛紛撤回，賣家擁有更強的議價權。
而在房價可負擔性更強的城市，比如底特律、克利夫蘭、巴爾的摩，這些地方房價的漲幅遠超紐約、舊金山。
“意料之外”的住房開發商
住宅開發商們顯然沒有預料到去年夏天開始上漲的需求。不少建築公司在疫情爆發後都選擇了停工或裁撤工人。住房開發商們沒有料到樓市如此強勁的複蘇。
另外，建築材料尤其是木材的價格飆升，再加上建築工勞動力短缺、住宅地皮短缺等等因素，也讓住宅開發商們的成本陡增。根據全美住宅開發商協會數據，平均每棟新屋的建築成本增加了2.6萬。
開發商的供給跟不上蓬勃的需求，也將進一步拉低房屋銷售。住宅研究公司Zelman & Associates預測，全美獨棟房屋面臨約90萬套的缺口。