金州資訊報導，週四，川普政府發布了川普執政以來第一個涉及住房金融體系改革的正式計劃，該計劃旨在將政府已經接管了11年的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）兩家機構從監管機構中的釋放出來。據CNBC報導，該計劃還將允許公司保留更多的收入。
CNBC援引財政部官員的說法稱，政府計劃目標是讓聯邦政府住房金融體系中發揮有限的作用，並加強對納稅人的保護，以及增加私營部門競爭力。財政部官員還指出，若要完成所有這些將措施，需要立法機構和行政系統的共同努力。
據報導，財政部推出的這項“兩房”改革該計劃是53頁。計劃的一般性提案和目標較為廣泛，但具體細節較簡潔。其中包括對兩個抵押貸款巨頭–房利美和房地美進行資本重組，而重建涉及5萬億元的住房融資市場將是一個漫長而復雜的過程，涉及多個利益相關體系和單位。
報告稱，“該計劃解決了金融危機最後一次未完成的事務，其方式是保留當前系統的有效性，保護納稅人，並降低聯邦政府對住房金融系統的影響。”
雖然將房利美和房地美從監管機構中釋放出來的決定權在聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA），但財政部計劃通過建議對企業進行資本重組的方法來啟動這一龐大且複雜的進程。
不過，該計劃不包括結束對房利美和房地美所有利潤的持續淨值掃描，這是財政部高級優先股（preferred stock）協議的一部分。相反，該計劃允許公司保留更多的收益，從而增加其資本的緩衝。全面的股息調查由奧巴馬政府於2012年制定，取代了2008年的政府救助計劃。
根據公佈的財報，截至2019年第二季度末，房利美已向財政部支付了1814億元的股息，而房地美則已支付了1197億元。這些數字超過了金融危機期間財政部補貼的數額，超出的總數約1097億元。
財政部計劃表示，在立法尚未完成的情況下，有必要保持財政部的優先股的購買承諾。該計劃還建議FHFA考慮增加房利美和房地美的資本緩衝，目前保留收益為30億元。提高緩衝區將減少支付給財政部的金額。不過，計劃並沒有說明應該提高緩衝的數量，也為說明何時需要提高緩沖金額。
該緩衝資金是在2017年底實施的，當時稅制改革有可能使房利美和房地美需要財政部資金支持。時任FHFA局長沃特（Mel Watt）表示，新的緩衝區“足以涵蓋每個企業正常業務過程中的其他收入波動”。
在今年5月的一次採訪中，現任FHFA代理局長卡拉布里亞（Mark Calabria）表示，即使完全結束財政部的救助計劃，也不足以讓房利美和房地美進行資本重組，使他們能夠安全地從聯邦監管系統中解放出來。
“如果你只是讓他們保留收益，也就是結束政府救助，那麼我們將需要幾年甚至幾年才能有足夠的資金離開，所以看起來我們必須要找到其他籌集資金的方法”，卡拉布里亞說，“通過認股權證，財政部擁有80％的優先股。桌面上的一個選項肯定是公開發行，但我們還不知道（效果如何），但如果我們需要籌集大量的資金，這必須成為一個選項”。
房利美和房地美在過去幾年一直處於盈利狀態，這要歸功於他們向貸方收取更高的費用，更高質量的貸款組合以及市場上房屋價值的整體實力。
政府的計劃中沒有任何內容可以解決房利美和房地美普通股持有人的問題。然而，該計劃在之前的一些傳言和的預期使這些股票在過去幾週內飆升。
貿易戰和經濟疲軟等諸多壓力下 住房市場改革並非易事
不過，據CNBC報導，財政部的計劃不太關注資本重組，而是更加致力於全面住房改革。
財政部“不相信政府擔保是必需的”，但表示它將支持立法機構並授權政府未合格抵押貸款支持證券的本金和利息明確地提供擔保。
在十多年前，由於錯誤的貸款產品，掠奪性貸款和寬鬆的承保標準導致房地產崩盤之後，如果沒有某種防止損失的擔保，私人投資者也很難回到抵押貸款市場。
CNBC還稱，政府的“兩房”改革計劃與參議院銀行委員會（Senate Banking Committee）主席、愛達荷州共和黨議員克拉波（Mike Crapo）此前提出的房地產金融市場改革的計劃一致。
克拉波的計劃還要求提供抵押貸款的支持，並由私人擔保人支付。這意味著私人公司除了由吉利美（Ginnie Mae）運營的證券化平台外，還支持貸款，該平台目前將政府的FHA和VA貸款證券化。
他的計劃還希望讓房利美和房地美成為私人保證機構，他們的多戶住宅業務將被出售並獨立經營。此外，吉利美還將提供災難性的政府擔保並運營抵押保險基金。
“我的首要任務是建立更強的納稅人保護水平，保持30年期固定利率抵押貸款，增加抵押擔保人之間的競爭，推進可負擔住房市場”，卡拉波在一份新聞稿中寫道。
6月，FHFA代理局長卡拉布里亞要求國會授權新政府贊助的房地產金融機構與房利美和房地美競爭，而更多具有競爭力的金融機構也在政府的願望清單上。
CNBC指出，政府週四公佈的計劃範圍廣泛而復雜，需要政府，FHFA和國會領導人之間進行冗長的談判，所以改革不太可能很快實現。現在阻擋改革的一個因素是房屋金融系統正在發揮作用，讓疲軟的房地產市場沒有任何危險。
“由於擔心經濟的低迷，貿易戰衝擊，英國退歐，伊朗核問題，朝鮮半島局勢等等，政府不能破壞經濟中亮點，即房地產市場，這一點至關重要”，抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）前主席、前聯邦住房管理局（FHA）專員戴維·史蒂文斯（David Stevens）說，“考慮到選舉和經濟增長穩定，我們是否會看到該計劃的更多細節和川普政府的後續動作，這仍有待觀察”。
美中貿易戰影響房地產業 加州蓋別墅成本約增$2萬
另據報導，美中貿易戰持續多月且在近期不斷升級，貿易摩擦不僅給美國農民和零售業造成了影響，也給美國的房地產商製造了建造成本上的壓力。
據《沙加緬度蜂報》報導，不少加州築商表示，川普總統的關稅戰在錯誤的時刻讓房地產業雪上加霜。加州建築行業協會（The California Building Industry Association）估計，關稅戰將平均規模新房的成本提高了2萬至3萬元。
報導根據家住房屋建築商Modesto Fitzpatrick Homes的老闆菲茨帕特里克（Dennis Fitzpatrick）的說法稱，這來關稅讓建築原材料和設備的成本“最終真的疊加增長”。
由於成本增加，全美該行業已經陷入困境，特別是在加州。報導指出，建築商不僅面臨地方政府不斷上漲的費用，還受到建設空間和勞動力短缺問題的威脅。建築商表示，增加的成本和關稅的不確定性已經將他們推向了更加無法掌握的地步。
“這種錯誤的做法讓我們舉步維艱”，全國住房建築商協會(National Association of Home Builders,NAHB)稅務和貿易政策主任洛根（David Logan）說，“所有的成本都是最糟糕的結果”。
川普政府在2019年5月份對中國輸美的商品關稅從10％增加到25％，其中涉及房屋建造行業的約500項，如家用電器，釘子，照明，層壓板，瓷磚，櫥櫃和鋁，鋼和木製建築材料等。
房屋建築商協會估計，關稅最終將使購房者在全國范圍內多花費25億元。面對這些成本，Modesto Fitzpatrick Homes等建築商必須找到其他成本更低的材料，或直接將費用轉嫁給他們的客戶，特別是那些希望建造或翻新房屋的客戶。
川普最近表示，美國已經從同中國關稅戰中收取了資金，以打擊中國的不公平行為。他一直稱中國在支付關稅，儘管不少經濟專家們認為美國消費者最終將會為關稅買單。
雖然關稅並不是建造房屋成本最高的部分，特別是在加州，但關稅也可以從其他方面影響房地產市場的價格。
加州建築行業協會會長登摩耶（Dan Dunmoyer）表示，加州州內50萬元的房屋成本若增加1萬元，就是將使成千上萬的家庭付出代價。根據加州的數據，6月加州房屋的中位數價格為$ 61.1萬。
“所以這對那些家庭來說是一個轉折點”，登摩耶說，“但是，還有其他許多事情都推動了房屋價格的上漲”。
川普政府對中國商品的新一輪加徵關稅於本週生效。儘管新關稅政策不針對住房產品，但建築商擔心消費者的成本會使人們更難以為首付存錢。
洛根說，這些關稅的長期影響可能會阻礙新建築的建設，他們正在引領建築商專注於為高收入人群提供服務，或者鼓勵為那些收入適中的人建造更少的空間。
“我聽說過由於項目中間價格的變化導致項目不得不停止的情況，”洛根說。
菲茨帕特里克說，由於關稅，他的公司已停止提供一些產品，如石英瓷磚等。如果客戶需要相關產品，菲茨帕特里克說他的公司會警告客戶他們將為此花費更多。此外，菲茨帕特里克還說他的公司已停止從中國購買櫥櫃，因為價格幾乎翻了一番，而是開始從墨西哥購買。川普曾經表示，關稅將鼓勵美國民眾購買更多美國製造的產品。
菲茨帕特里克表示，關稅的通脹趨勢已經意味著許多經銷商將在關稅生效之前增加成本。如果一個項目需要一年或更長時間，經銷商會評估可能增加的關稅影響，從而增加成本來彌補這種可能性。
“當你不知道幾個月後的成本是什麼時，你就會試圖借錢”，菲茨帕特里克說，“我認為不確定性的成本會高於實際的關稅”。
另訊: 加州將通過限制租金上漲法案 年漲幅控制在5%
金州資訊據洛杉磯時報報導，上週，加州州長加文紐瑟姆(Gavin Newsom)宣布與立法機構領導人就一項旨在限制年度租金上漲的法案達成協議，加州議員即將批准該州唯一一項限制租金上漲的法律。
這項名為《1482年國會法案》(Assembly Bill 1482)的措施將把全州的年房租漲幅限制在5%以內。專家認為，這項措施將為租房者提供更多的穩定性，同時也可能導致租房者更頻繁地提高租金。
該法案還限制了房東在租戶在公寓住了一年之後，在沒有違反租約記錄的情況下驅逐租戶的權利。如果房東想把一棟大樓改造成共管公寓或對公寓進行大規模翻修，他們可以驅逐租戶，但必須支付相當於一個月房租的搬遷補助。但過去15年內建造的公寓將不受這一上限的限制。獨棟房屋租賃也將不受這一上限的限制，除非它們屬於企業或其他機構投資者所有，比如邀請之家(invite Homes)。
該法案不會推翻洛杉磯丶舊金山丶奧克蘭和其他擁有或想要採用現有租金控制規定的城市。不過，新法案將擴大這些城市受租金上漲限制的房產數量。
根據州法律，洛杉磯禁止將租金限制擴大範圍到1978年10月以後建造的公寓;大多數城市禁止對1995年以後建造的房屋實施限制。數據顯示，洛杉磯博伊爾高地(Boyle Heights)社區丶舊金山的Mission District和奧克蘭的Fruitvale的每一個社區將有23,400套公寓的租金低於上限。根據Terner Center的數據，除滿足法案要求的單戶房屋租金外，全州240萬套公寓將低於租金上限。
但一些地區的租金確實大幅上漲。在博伊爾高地，從2016年到2017年，沒有租金控制的公寓租金中值從每月1200美元上漲到1700美元。根據該法案，此類租金上漲將不再被允許。
不過，該法案的影響可能不僅限於擴大對租房者的保護。那些知道隨時可以提高現有租戶租金的房東，可能會以低於市場水平的價格吸引租戶入住，然後每年提高租金。