美國人投資出租房的故事*

Mary面貌慈祥丶熱情爽朗丶常分享她的交易經驗,和她聊天既開心又有收穫。這天聊起投資出租房產,讓人領略了美國投資者的理念丶邏輯和實踐。

記者:“ 本地人通常怎麼投資?有什麼考量?”

“ 你知道嗎?中美歐日的M1貨幣供應到天量的24 萬億美金了, 而黃金只有33000 metric tons” Mary說著瞪大了眼睛, 然後直搖頭

“紙幣不是什麼安全的東西了,2008年債券垮過,2010年存款不再保障本金了,美聯儲可以在十五分鐘內讓貨幣貶值十五倍!”

“紙幣不安全了,你得需要點有根的東西!” Mary 指指房子,又指指腳下的土地。 Mary的話讓人感到震撼,聯想到國人狂追房產泡沫,看來也是對貨幣氾濫的無奈。

“ 美國祇有1%的人可以富裕地退休” Mary的眼中飄過著一絲憂患。

記者: “ 那都有哪些投資選擇呢?”

“美國可投資的主要渠道有幾個,有人喜歡股票,但泡沫丶股災的輪迴中,股民很難戰勝人性的弱點,貪婪和恐懼,你懂的!很多教訓…….” Mary說個不停

記者:“有人說投保險6-8%不錯,還能省稅,您覺得呢?”

“仔細分析下,其實保險主要還是保障功能, 像意外身故之類,大病醫療等,保障有點就夠了,流動性極差, 就像存糧食,最後都吃光…” Mary停頓了一下:

“ 但真正全民都享受到穩定升值的,還是房產!買了房就像你駕駛一輛車,財富一直往前走!”

記者:“您看好房產投資?從回報率的角度看怎麼樣呢?”

“我把錢分成四種狀態, 一種死錢: 買基金丶國債之類的,回報3-4%;第二種是健康的錢:投資優質的股票和指數,年回報8-10%。第三種是財富的錢,比如擁有產業或生意,年均回報12-15%。 但沒有一種可以和投資出租性房產的回報相比,年回報20-35% !”

記者:“投資出租性房產有這麼高的回報?!可投資房產的專業要求不低吧?”

“每個人都可以投資房產,我先給你說幾個數據” Mary開心地說 :
“美國2015的數據,一到四個單元的房子,17%被投資者買走了”
“68%的房產投資者買在離家50英里之內的區域”
“在過去30年,房租年均上漲5.3%, 再加上年均房產升值….. ”

記者:“投資房產回報是很好,那為什麼還有很多人寧願租房呢?”

“ 我得告訴你兩句話”Mary忽閃著大眼睛,壓低了聲音
“租客每天早早的起來去努力工作,掙錢來付我的房租,就是這麼真實!”
“如果出租掙了很多錢,你是從別人那掙來的!”

記者:“Mary您看,這房產投資比較複雜,普通人總得多琢磨琢磨,看準了才敢買!怎麼才能夠更成功呢?”

“ 我先說說怎麼失敗吧!” Mary 看來早有答案 “退縮並從未開始,沒準備好資金,作了差勁的交易,低水平的合作夥伴,太大的不能勝任的交易….”

記者:“您說說成功的要素吧”

“找到價值好的標的,有增值潛力,有正現金流,有流動性好賣,租金覆蓋成本,有穩定的租戶群體…”

記者:“那怎麼開始投資? 什麼時機投資合適呢?”

“樓市有周期,區別在於在高峰期找到合適的標的房子相對難一些, 問題在於你不嘗試就無法預測時機,也難以把握大勢漲跌,是時機找到有準備的你!”
“市場在循環中上漲,房價在下跌的階段,租金也是堅挺的” Mary接著說
“有人一直等著去買個房子,有人買了房子收錢等著,我是後者!” Mary笑了

記者:“Mary, 這些道理都懂了, 您怎麼考慮投資回報的,能否舉個例子?”

“我給你算一個還值得投資的房子!” 老外數學觀念都強著呢, Mary打開了電腦
“俄勒岡城這套4居別墅40萬,按月租2200元,招租空置一個月,第一年收入242000元”
“扣房產稅4500,保險費500,維修費3000,水電氣垃圾每月250,招租廣告100,清理地毯400,花園初步打理300,美化牆漆400,空調維護100,貸款30萬按4.6%的利率,年利息13800,年出租管理費3000…” 她​​算的費用真全呀!
Mary開始算回報率了“我的算法是回報=淨出租收入每年折舊每年升值4%(很保守的年均值了)=24000年。回報率=24000回報/除以第一年投入(10萬首付年利息)=22% !
“如果第二年續租,沒有了空置成本丶前期打理成本,回報率會更高吧!”

記者:“不算不知道,一算嚇一跳,比股票穩健,比保險強多了!”“您說的關鍵是要成本可控,有正的現金流….”

“房子要位置好,空置短;狀況好,維修省 ” Mary補充著 “還要有好的出租管理公司”

記者:“那得投資多少這樣的房子,才能實現被動收入,財務自由呢?”

“這要看你對財務自由的定義了” Mary 回答 “如果要達到工薪年收入20萬美金的水平,測算是6.5套!”

上面的計算是Mary從實踐中來的真實數據,確實穩健,也很亮眼!

房產回報高,原因之一是屬於極少數能貸款投資,相對穩健而又有槓桿的投資品。對全款沒槓桿的客戶,安全邊際更高,資產回報率也會低至百分之十幾。

當然,安全風險高丶經濟不發達的地區,空置率和欠租風險就高了!房價暴漲到高位的地區,是否有正現金流?能否繼續升值存疑?都會增大投資失敗的風險。

記者:“那您自己投資出租房產嗎?” 我

“我是半路出家的” Mary神采奕奕“2000年的金融泡沫破滅打擊了我家,為長久地解決家庭經濟的困境,我開始研究和投資出租房產了….” 其實不用問了,看到Mary每天悠閒從容的狀態,和我們暢談時的內容,欣喜的表情,就知道她多成功了。

“ 有人一直等著去買個房子,有人買了房子收錢等著 ” Mary樸素的話一直縈繞在我腦海。不少客戶已買了投資房,我幫他們委託出租了,他們的狀態確實輕鬆丶穩健而舒適。

還有不少朋友在糾結中等待,排期長,無所適從;錢套在國內房子上了,有價無市;監管嚴,資金出不來了…

從大局看,世界貨幣無力回天的泡沫趨勢,美國不斷擴大的赤字經濟,令人慨嘆普通人艱苦積累的財富被洗劫的不公!

從身邊看,好的投資機會並不是隨處可見,要花很多精力去準備丶尋找丶幫朋友們把握,深知成功的的基礎,是歷練的視野丶經驗和職業精神!

“ 安得投資房產千萬間,大辟天下房東俱歡顏” 這種理想,對抗無恥的印鈔掠奪,正義!

“ 安得可負擔廣廈千萬間,大辟天下租戶出苦海” 這種理想,對賺錢付房租的大眾,似乎是難以企及的夢!

這地球,在充滿矛盾中,旋轉著前行…..