房產投資 – 美國投資房產要注意的事項

近年來有不少中國的投資者來到美國投資房產,那在美國投資房產有什麼應該要注意的事項呢?

1, 美國房市上房源充足,且完全透明

對於海外買主來說,沒有房源不足問題,只有是否可以找到熟知當地情況經紀人的問題。美國有一個屬於經紀人共享的房源系統,簡稱MLS,每一個經紀人都把自己代理的房子都上傳到這個系統。所有的上市屋都在這個系統中完全透明。一般大的城市都會有一個的MLS網站,所以房源一般來說應該是充足的。

2, 看上美國房產後,該怎麼出價

美國是一個資訊很透明的地方,在看好一處房產後,經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高很多的價格才能行。因此,並不是每一個房屋都要殺價,,而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,當然這需要一位好的經紀人協助。

3,永久產權不表示要擁有一輩子

眾所周知,美國產權是永久性的,所以,許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計,,美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣,比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,,同時城市鄉村差距小,住在哪裡都很方便。實際上,住了幾年之後也都膩了。

4,美國房產能不能租出去

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取決於業主的租金是否符合租賃市場的價格。關鍵在於賣價是否符合市場。美國房地產市場是很公開透明的, 經紀人可以從MLS得到準確的數據。所以買家要買房的時候,在要求經紀人做房屋估價外,不妨也要求做一個租價評估。

5,在美國買房,不要為了砍價而挑毛病

許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因,必定是已與其他房屋比較後,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感,,適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面,通常稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子,賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣,,希望能賣給一個真心喜愛它的人。

6,不要要求賣家送你家具

在美國,房子買賣與家具買賣是分開的,這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候,房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈,地角邊飾,嵌入式的櫃子,嵌入式的電器等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬於個人的物品,比如沙發,桌椅都是不附著在房子上面的,因而不包含在屋價內。另外,盆栽可以移動,便不含在房價內,院子裡的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。賣家賣了房子,不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾,買家可以提出購買建議。情況就再商量。

7,投資美國房產只看租金回報率嗎

投資房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東西兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域,由於這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,並不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。

8,不是每個外國人都能辦理房貸

海外買家可以在美國貸款購房,很尋常也很容易。但是,不是每一家銀行可貸款給海外買家。外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的。美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩定。外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。由於每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國人3~7年,但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高,但手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,並不是每個人都能符合。申請貸款之前諮詢多家銀行,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。

9,外國人在美國買房稅費有何不同

在美國,無論你是美國人還是外國人,購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房的時候稍有不同。當地居民在賣房時,在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。舉例說,如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋,再用一百万賣出房子,他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對於海外投資者,需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

10,外國人賣房時被預扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時的“房產資本利得稅預扣”是一個對外國人最不公平的法令。根據1980年外籍人士房地產投資法案規定:當非居民外籍人士出售美國房產時,需要先被預扣稅,其目的是防外國人買賣後離境無法追索增值稅。問題是預扣稅是以售價的基礎來預扣,這個數字相當驚人。加上每個州也按州的法律來預扣比例,各州政府預扣的比例不同,加州對資本利得要求預扣為3.33%,所以在加州外籍人士賣房總共被預扣賣價的13.33%。所以對於外國人而言,扣除了一些修繕等支出最終並沒有賺錢,應該不用繳稅。但是,在賣屋時仍要讓過戶公司先扣下業主百分之十幾的預留稅,只能等到下季報稅的時候再申報退回。

11,華人在美國買房地點的選擇

美國有50個州,地大物博城市眾多。要考慮清楚喜歡住在哪個州,然後就選擇哪個城市。當然那要從生活環境考慮,天氣、環境、天災、人文、生活習慣等條件是否符合自己。當地華人比例,密度高低,是否會讓生活更便利。另外還要考慮預算,預算通常會影響買屋地點的方向,東岸或者西岸都是比較貴的。

12,在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民沒有幫助

這是一個很常見的問題,但買房與移民或簽證之間是沒有任何關係。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產,當然,更不會因為有沒有房產而區別對待。所以,千萬別把移民或簽證與買房混為一談。

13,中國人都喜歡新房,但在美國不容易實現

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例佔整個房屋銷售市場不到20%,更讓華人失望的是,這些新屋多數位於偏遠的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人,從開始開發到商業活動,配套設施齊全大約在10~25年之間,但不再有土地可供住宅開發。美國除了幾個大城市比較像國內繁華都市外,其他大多數的地方都是以郊區獨立屋形式來建設。當然,投資者可以買了舊房之後把房子推倒重建新房,不過那就要計算成本是否值得了。