房產投資 – 如何在美國當一個精明的房東

在很多中國人眼裡,最理想的生活莫過於擁有一大堆房子,自己住一套,剩下的統統出租,每月只需要按時催房客交房租,然後大部分時間就用來舒舒服服地享受生活。在中國當房東絕對是處於一個強勢,主動的地位,至少幾乎沒有聽說過在中國,有哪個房東是夾著尾巴做人的。但是在美國,你要是想當房東,那簡直就是走上了一條當“孫子”的不歸路。

很多在美國的華人,堅持著艱苦奮鬥的精神,省吃儉用地把錢存夠去買房,希望多買一套房就能多賺一筆租金。沒想到錢沒賺多少,卻把心都操碎了。尤其是遇見以下的兩種情況,簡直就是倒霉中的倒霉。

第一種,不付房租還賴著不走的。

我們 一般都把房客看做弱者,這點上在中美都沒有多大差別。在中國,對租房者更多的是心理上的同情,但是房子的主人最終還是房東,主要還是房東說了算。但是在美國,法律在很大的程度上都是偏向保護房客,尤其是付不起房租的人。因此在美國,就有那麼一群人,非常熟悉房屋出租的法律,專門鉆法律的空子,成為了“職業蹭房人”,能做得不交房租住大半年,可是坑哭了房東。“職業蹭房人”是怎麼做到的呢?按照美國法律,即便是付不起房租,房東也不能強行趕他們走。像在中國的房東常用的換鎖之類的那些手段都是犯法的。房東這個時候可千萬不能動肝火,氣壞了自己可真是不值得。你只能一點一點按步驟跟“蹭房”的磨了。

你就得先假裝客客氣氣(可能心裡已經揍過他們一萬遍了)地給這些不規矩的房客開個三天的通告,好讓他們改正。不過有心蹭你房的老油條,是一定不會在三天之內改邪歸正的。房東這時就能啟動驅趕房客的法律程序了,但是你還不能得意洋洋,要再忍三個月吧,他們還可以在你家延長居住三個月,這三個月是給他們的合法期限。這些蹭房老外通常的手段就是來租房時只繳納一個月房租,然後就找各種理由欠房租幾個月,即使房東啟動法律程序也沒有關係,至少還可以利用三個月的合法期限免費住一陣子,就這樣拖來拖去,大半年時間都能合情合理地賴在你家了。

第二種,出租房子被改成大麻屋的。

很多初到美國又有出租房子的華人朋友怎麼也沒有想到,在美國當房東還有出租房子被改成大麻屋的風險。要是真遇上這種事,房租問題還是小事。你面臨的不僅是花大錢清理房屋,改回房屋結構,還有將來出租房子貶值的問題,更甚者還會牽涉法律官司。通常在室內種植大麻,須提供密閉及長時間紫外線照射的養植環境,因而須改造屋內的電路及排氣設施。大麻屋租客不希望引起電力公司的懷疑,也不想支付那麼多的電費,他們會將電錶箱所在的墻壁打一個洞,從電力公司的電路上接出一根電線連接配電盤,這樣使得電流不經過電錶。為了在大麻屋里灌溉方便,還會在房子里設置水池。這些電路的私改造以及長時間的潮濕環境,很容易發生短路,都存在導致火災的高風險。

一般大麻屋的房屋都會被破壞的,包括房屋結構的改變,電路,水管的亂改等問題。而且大麻屋密閉,潮濕的環境容易讓房子發霉,若沒有徹底清理,可能會引發入住者的健康危害。大麻屋的維修費用非常高,大約在5至10萬美元左右。更倒霉的是房東若是遇見這種是還沒法要求賠償,因為保險公司會因“非法用途”或者“私自更改格局”而拒接賠償給你。這樣的房子想轉租或者轉賣也不是那麼容易。因為加州的法律規定,屋主在租任或轉賣時都要事前對買房者披露房屋資訊,告訴對方這間房屋在三年內發生過什麼事。

所以想在美國做房東,還不是一件容易的事。那是不是就不要在美國做房東呢?那也不是的,只不過要多長點心。

第一,租房的時候要挑選租客。

這絕對不是教房東歧視別人,這也是保護自己以後少惹麻煩的一個權利。在租出去之前一定要好好調查租客的信用記錄,身份背景和收入證明,看看對方是怎麼樣的人。還可以咨詢對方以前的房東看看租客以往的租任記錄是否良好。覺不能聽租客自己嘴上說的話。有一個真實的案例,一位華人的房東經朋友介紹了個租客,因為是朋友介紹,房東想都沒想就同意把房子租出,後來才發現租房的人是個“職業蹭房”的無賴,而且調查到這個無賴以往也是沒完沒了的拖房租。這位房東一看沒辦法了,就跟無賴商量說給他找個下家,還幫他付一個月房租,這樣無賴才搬出。雖然說這位房東也太自私了,不過他也確實沒有辦法去對付這些“職業蹭房人”。所以房東一定要查清租客的底細,即使是認識的人介紹來的,也不能輕信。

第二,房子租出后要定期看看自己的房子。

雖然房子租出去了,你不能隨便進去,但也不能就這麼放心的不管。要定時跟租客約時間進去看看房子,而且要時不時在外面觀察一下,看看有什麼不對勁的地方。真發現自己房子可能被改了用途,如改成大麻屋,月子中心,色情按摩等,最簡單的辦法就是去報警。越早發現,越能降低自己的損失。只要多觀察就不難發現問題。例如改成大麻屋,窗戶什麼的都會被密封,而且白天很少人出入。要是改成月子中心,自然周圍會有許多孕婦出入。要是改成風月場所,晚上出入的人的頻率會很高,白天則少見有人。

第三,提前購買出租房保險。

這種保險的賠償範圍包括房屋重建費用,房租租金損失,和房屋相關的責任險費用等。雖然保險費用會高,但是對房東有保障。